Så deklarerar du din bostadsförsäljning – med avdrag, uppskov och vinstskatt

Alla som har sålt en bostad måste deklarera försäljningen året efter överlåtelsen undertecknats – oavsett om man sålt med vinst eller förlust. Deklarationen av försäljningen ska vara hos Skatteverket senast den 4 maj.

När du ska deklarera för din sålda bostad: Börja med att räkna ut vinsten eller förlusten i affären. Vinsten eller förlusten vid din bostadsförsäljning slås ihop med andra inkomster och utgifter av kapital, exempelvis via aktier. Vid beräkningen finns det flera avdrag att göra för utgifter kopplade till försäljningen, som är bra att börja med att ta reda på.

– Deklarationen ger inte sällan känslor av olust för många som sålt sin bostad. Inte minst om det är första gången man gör det. Men det finns gott om pengar att spara – oavsett om man gjort vinst eller förlust på sin försäljning, säger Lena Fridlund Danielsson, mäklare vid Mäklarhuset Kristianstad/Åhus.

Detta kan du dra av i deklarationen

Men det finns avdrag att göra som antingen minskar vinsten eller ökar förlusten, vilket i sin tur gör skatteinbetalningen mindre. Ett avdrag innebär att man drar av en summa och skriver upp de utlägg som man haft på sin bostad under tiden man ägt den.

1. Försäljningsutgifter

Du får dra av olika kostnader för själva försäljningen. Detta kan du dra av i deklarationen.

• Mäklararvode samt eventuell kostnad för värdering.
• Stylingkostnad
• Fotografkostnad
• Annonsering av bostad
• Försäkring - om du har köpt till en Dolda fel-försäkring.
• Kostnaden för att besikta huset inför en försäljning.
• Eventuella advokatkostnader

2. Förbättringsutgifter

Du får dra av renoveringar och underhåll som gjorts under de senaste fem åren. För att du ska kunna göra det, måste ingreppet ha varit värdehöjande och dina sammanlagda förbättringsutgifter har varit minst 5 000 kr under ett kalenderår. Om du köpte en ny bostad, kan inget avdrag medges för förbättrande reparation.

Men olika förbättringar hanteras på olika sätt – Skatteverket presenterar dem här och du kan använda Skatteverkets verktyg för att räkna ut dina utgifter.

3. Grundförbättringar

Du får dra av utgifter som du har haft för att förbättra bostaden. Grundförbättringar kan till exempel vara: ny- och ombyggnad, nytillskott av utrustning som inte funnits tidigare eller att man bytt till bättre utrustning. Har man dessutom gjort reparationer och underhåll, som byte av handfat eller ny färg på väggarna, kan man även få dra av för det. Läs mer om grundförbättringar hos Skatteverket.

– Vi ser ibland, särskilt om man bott längre tid i sin bostad, att man missar vissa ingrepp i bostaden som är avdragsgilla. Vi råder alltid alla att sätta sig ner och verkligen tänka igenom vad de gjort med sin bostad de senaste åren. Detta är också en diskussion man kan ta direkt med sin mäklare om man känner sig osäker, säger Lena Fridlund Danielsson, mäklare vid Mäklarhuset.

Så beräknar du din bostadsförsäljning:

Lägg ihop följande:

• Försäljningspris
• Andel av inre reparationsfond vid köp (bostadsrätt)
• Återföring av uppskovsbelopp

Dra ifrån följande:

• Inköpspris och lagfartskostnad m.m.
• Försäljningsutgifter
• Förbättringsutgifter
• Kapitaltillskott (bostadsrätt)
• Andel av inre reparationsfond vid försäljning (bostadsrätt)

Resultatet: Vinst/förlust

Så deklarerar du vinst eller förlust

Vinst:
Vid överskott av kapital ska du betala en statlig skatt på 30 procent. Men gällande vinst vid försäljning av din privatbostad, ska du betala skatt på 22/30 av vinsten, vilket i praktiken innebär en skatt på 22%. 

Det innebär att om du säljer med 100 000 kronor i vinst, beskattas du på 73 333 kronor (100 000 kr x 22/30). I detta fall skulle skattekostnaden bli nära 22 000 kronor (73 333 kr x 0,3).

Förlust:
Om du sålt din privata bostadsrätt med förlust, är det möjligt att dra av halva förlustsumman. Men denna del slås också ihop med andra inkomster och utgifter av kapital. Är förlusten större än de övriga vinsterna och inkomsterna, får du ett underskott av kapital som blir avdragsgillt.

Detta innebär att om din förlust är 100 000 kronor, blir ditt avdrag 50 000 kronor (100 000 x 0,5). Efter det får du en minska din skatt med 30 procent av dessa 50 000 kronor, vilket innebär att du får en skattereduktion på 15 000 kronor (50 000 x 0,3). 

Denna modell gäller på underskott upp till 100 000 kronor. Är underskottet större, får du en skattereduktion om 21 procent på allt underskott som överstiger 100 000 kronor. Skulle du inte kunna utnyttja hela skattereduktionen det år du har haft förlusten, kan du inte spara den till ett kommande år. 

Ta hjälp av Skatteverket beräkningshjälp för att räkna ut vinst eller förlust.

Uppskov
Men det finns också sätt att skjuta upp skatteinbetalningen om du sålt din permanentbostad med vinst. Du kan nämligen få uppskov med beskattning av vinsten om du köper en ny bostad. Det betyder inte att du slipper att betala skatt, utan att du kan skjuta upp att betala skatt för hela eller delar av vinsten. Den del av vinsten som du inte skattar för kallas för uppskovsbelopp. Så i stället för att skatta för 22 procent av vinsten betalar du en skatt på 0,5 procent av uppskovsbeloppet årligen. Du betalar inte skatt på uppskovsbeloppet samma år som du deklarerar din sålda bostad, utan först vid deklarationen året som följer. 

Ingår deklarationshjälp i mäklartjänsten?

Att hjälpa kunden deklarera sin bostadsförsäljning ingår inte i mäklartjänsten, men det är likväl en uppskattad service som många mäklare erbjuder sina kunder. Kontakta därför din mäklare och för att se om de erbjuder deklarationsrådgivning. Om inte så finns det möjligthet att få generell information genom att vända sig till skatteupplysningen på Skatteverket.

Lena Fridlund Danielsson
Fastighetsmäklare/ delägare
Mäklarhuset Kristianstad/Åhus